Vistoria Cautelar de Vizinhança
Trinca de retração, recalque antigo e patologia pré-existente passam a ser atribuídos à sua obra se ninguém registrou o que já havia. Vistoria cautelar antes da demolição e da fundação.
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A vistoria cautelar registra o estado das edificações vizinhas antes da sua obra. É prova pré-constituída: não impede o dano, estabelece o que já existia.
A norma do IBAPE-SP indica dois momentos — antes das demolições no terreno do canteiro, e antes da movimentação de terra, fundação e contenção. Feita depois, ela registra como “estado anterior” um quadro que já contém dano da própria obra. Custo pago, proteção nenhuma.
Pelo art. 373 do CPC, cabe ao réu provar o fato impeditivo do direito do autor. A pré-existência da trinca é exatamente esse fato — e o ônus é seu. Sem registro anterior, a discussão vira palavra contra palavra, e a construtora é a parte que não tem documento. É assim que se fecha acordo por impossibilidade de prova, e não por mérito.
Caracterização externa do imóvel, com indicação de sinais de fragilidade e risco. Para limitação de acesso ou obra de grande extensão e baixo impacto. É o nível que menos protege: registra o que se vê da via.
Tipologia, padrão construtivo, estado de conservação, anomalias e falhas, com registro fotográfico suficiente. Padrão para obra urbana com escavação, fundação profunda ou contenção junto à divisa — é onde a trinca é alegada.
Tudo do nível 2, mais fachadas, coberturas, telhados, drenagem, pisos externos, vegetação e cursos d'água, com uso de drone. Para vizinho de alto valor, edificação antiga, rebaixamento de lençol ou cravação.
Baixar de nível para reduzir o preço da campanha é economia que se paga uma vez e se perde em qualquer litígio: a campanha inteira custa uma fração de uma única composição com um vizinho.
Não é raio. A norma remete a estudo geológico-geotécnico fornecido pelo contratante: solo, tipo de fundação, desnível, sistema de contenção e processo construtivo previsto definem o universo.
Isso não é formalidade. O imóvel que reclama costuma ser o de fundação mais frágil, não o mais próximo — o bulbo de influência de um rebaixamento de lençol não é circular. Recusa de acesso de vizinho é documentada, e é ela que a construtora apresenta se o mesmo vizinho reclamar depois.
Treze elementos mínimos, entre eles croqui de localização com a posição relativa ao canteiro, data das vistorias, descrição técnica com no mínimo uma fotografia por ambiente, ART e os termos de autorização dos ocupantes.
O acervo fotográfico original é preservado com metadados de data. O litígio de vizinhança costuma chegar anos depois do encerramento da obra — é quando o arquivo precisa existir e estar íntegro.